房贷还款计算器
估算每月还款额和贷款全期利息总额。对比本息（P&I）与只付利息（IO）方式。
每月还款
$4,926
/ month
适用税率截至 FY2025-26。仅供参考，不构成专业建议。
房贷还款是如何计算的
每一期房贷还款都由两部分组成：利息（借款成本）和本金（偿还所欠金额）。本息同还（P&I）贷款的每期还款额是固定的，但前期大部分用于支付利息，随着时间推移逐渐转为偿还本金——这个过程称为摊销（amortisation）。还款额主要由三个因素决定：贷款金额、利率和贷款期限。在上方计算器中调整这些数值，即可看到预计每月还款额以及贷款全期所付利息总额。
本息同还 vs 只付利息
本息同还（P&I）
每月同时偿还本金和利息。还款额较高，但你在积累房产净值，且全期所付利息少得多。这是自住业主的标准选择。
只付利息（IO）
在一段时期内（通常 1–5 年）只支付利息，前期还款额较低——但本金不减少，整体所付利息更多。投资者常出于现金流和税务考虑选择此方式；选择前建议咨询贷款经纪。
你的利率到底意味着多少钱
同一笔 $800,000、30 年期（本息同还）贷款，在三种不同利率下的对比。利率的微小差异，在 30 年里会造成巨大差别：
5.75% p.a.
$4,669
每月
全期利息: $880,690
6.25% p.a.
$4,926
每月
全期利息: $973,266
6.75% p.a.
$5,189
每月
全期利息: $1,067,963
就这笔贷款而言，最高与最低利率之间的全期利息相差约 $187,273。争取到更低的利率和更合适的贷款结构，正是贷款经纪为你做的事——而且多数情况下对你不收费。
了解 CPL Finance 如何帮你哪些因素影响你的可贷额度
银行评估的远不止房价。影响你借贷能力和利率的主要因素包括：
- •收入与就业稳定性——包括奖金、加班费和自雇收入
- •现有债务与信用卡额度——即使未使用也会降低可贷额度
- •生活开支与受抚养人数量
- •首付金额与贷款价值比（LVR）——低于 80% 通常可免缴贷款抵押保险（LMI）
- •利率缓冲——银行会以高于实际利率约 3% 的水平来测试你的还款能力
常见问题
澳洲的房贷还款是怎么计算的？
还款额根据贷款金额、利率和贷款期限，按标准摊销公式计算。本息同还贷款的每期还款覆盖当月利息加一部分本金，因此余额逐渐下降。上方计算器使用相同公式即时估算。
本息同还和只付利息有什么区别？
本息同还是同时偿还本金和利息，因此你在积累净值且整体利息更少。只付利息是在一段时期内只付利息，前期还款较低但本金不变。自住业主通常选 P&I，投资者有时出于现金流和税务考虑选 IO。
买房需要多少首付？
多数银行要求至少 5–10% 的首付，但 20% 首付（即 80% 的贷款价值比）通常可免缴贷款抵押保险（LMI）。首次置业者可能符合政府计划，以较低首付且免 LMI 购房——我们的贷款经纪可帮你核查资格。
更低的利率真的能省很多吗？
能。在 30 年的贷款期内，哪怕 0.25–0.50% 的差异也会累积成数万澳元的利息。这正是值得定期检视利率的原因。贷款经纪会比较数十家银行，为你找到有竞争力的利率并代你议价。
找贷款经纪需要花钱吗？
多数情况下不需要。经纪通常由银行支付佣金，而非向你收费，且依法须以你的最佳利益行事。他们还能处理繁琐的文件并比较你自己可能找不到的贷款产品。欢迎联系 CPL Finance 讨论你的选择。
计算器的数字准确吗？
它使用标准还款公式给出接近的估算，但实际还款取决于银行的具体利率、费用、对冲账户（offset）安排以及计息方式。如需精确数字和量身定制的贷款方案，请咨询我们的金融团队。